LITIS SOBRE DERECHO REGISTRADO ANTE LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA

LITIS SOBRE DERECHO REGISTRADO ANTE LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA

INTRODUCCION
La Ley de Registro inmobiliario define lo que es la litis sobre derecho registrado en su artículo 28, y lo hace en estos términos: es el proceso contradictorio que se introduce ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria en relación con un derecho registrado. También esa labor le ha correspondido a la jurisprudencia y a la doctrina dominicana; en cambio, el código civil en su articulo 1700 define lo que es una litis y dispone el referido texto legal que se reputa la cosa es litigiosa, desde el momento en que existe demanda y contestación sobre el fondo del derecho.La jurisprudencia ha definido la litis sobre derechos registrados como aquella que pone en juego el derecho sobre la propiedad inmobiliaria o algún derecho real sobre la misma registrado, y es que una consecuencia de hechos producidos entre las partes después del primer registró. Cas. 5 de abril de 1957. B. J. 561, pag. 689.Nuestra Suprema Corte de Justicia, actuando como Corte de Casación ha sustentado que para los fines de las litis sobre derecho registrado el terreno se considera registrada desde el momento que ha intervenido la sentencia final del saneamiento. Aun cuando la operación material del Registro no se haya efectuado, esto no quiere decir que para la redacción de los acto que realicen estos adjudicatarios rijan ya las formalidades del articulo 189 de la Ley de Registro de Tierras (hoy son los artículos 38 y 39 del Reglamento General de Registro de Títulos), pues esas formalidades están previstas específicamente para el caso en que se haya efectuado materialmente el registro. Cas. Octubre de 1969, B. J. 707, pag. 5061.




INTANCIA CONTENTIVA DE LA DEMANDA
Procedimiento que se rige para los fines de la Litis Sobre Derecho Registrado.El procedimiento para interponer una litis sobre derechos registrado por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, se inicia de la siguiente manera:
Se introduce mediante una instancia motivada sobre los hechos que se pretenden probar y el derecho que debe ser aplicado, por ante la Secretaria del Despacho Judicial del Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente. Este apoderamiento es diferente a la materia civil ordinaria, ya que las demandas por ante esa jurisdicción se interpone mediante un acto de emplazamiento en la octava franca de la ley y no mediante instancia.
Una vez depositada la instancia por ante la Secretaria del Tribunal de Jurisdicción Original, la parte demandante debe notificar en el plazo de la octava franca, es decir dentro de diez días a partir de la fecha de deposito de la demanda en la secretaria del tribunal apoderado de la litis, la constancia de que ha notificado al demandado por acto de alguacil la instancia introductiva de la demanda depositada en este tribunal.
Ni la Ley de Registro Inmobiliario ni el Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierra y de Jurisdicción Original establecen o programan el procedimiento que debe seguir el demandado por ante los Tribunales de la Jurisdiccion Inmobiliaria, una vez le es notificada la instancia de la litis sobre derechos registrados, contrario a la jurisdicción civil ordinaria, que una vez le es notificada la demanda o emplazamiento para que comparezca en el plazo de la octava franca de ley al demandado este debe constituir abogado, toda vez que comparecer por ante el tribunal en materia civil ordinaria quiere decir constituir abogado; esto no ocurre así por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, ya que poco importa que el demandado le de respuesta en términos procesales ala notificación de la instancia depositada por ante la Secretaria del Tribunal de Jurisdicción Original, el demandante deberá en todo caso citarlo para la audiencias conforme con lo que dispone el articulo 61 de la Ley de Registro Inmobiliario que dice lo siguiente: las partes deben ser citadas para la audiencia mediante acto de alguacil conforme a lo que establece el Codigo de Procedimiento Civil.
El juez o tribunal llamado a conocer una litis sobre derechos registrados, no fijara audiencia, ni realizara ningún tipo de tramite procesal hasta tanto del demandante haya depositado en la Secretaria del Despacho Judicial la notificación de la demanda a la contraparte por acto de alguacil.
El articulo 134 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierra de Jurisdicción Original, le impone una sanción al demandante si no cumple con los requisitos exigidos por el articulo 30 de la Ley de Registro Inmobiliario, al no notificar mediante acto de alguacil la instancia que este deposito por ante la Secretaria del Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente, dentro del plazo de la octava franca, dicha sanción es la caducidad de la instancia, es decir la misma queda sin efecto.
Es preciso destacar que cuando se produce esta caducidad por negligencia de la parte demandante al no dar cumplimiento al mandato de la ley, los derechos que tiene este no se extingue lo que indica que el demandante puede pedir el desglose de todos los documento que acompañaron la instancia que ha quedado sin efecto e introducir nueva instancia.
Es oportuno destacar que el incumplimiento a las disposiciones del articulo 30 de la Ley de Registro Inmobiliario no implica una prescripción, sino una caducidad de la instancia, ya que aparentemente la prescripción y la caducidad se confunde y muy a menudo en la practica se hace difícil saber si se esta ante una u otra institución jurídica.
La caducidad es una figura jurídica distinta de las prescripciones, pues aquella extingue, restringe o modifica el derecho de accionar que tiene todo individuo, mientras que esta presume que el titular no ha querido o no ha podido ejercitar el derecho durante un tiempo, por causas que son conferidas a su negligencia.
La caducidad se puede definir como el perecimiento de la acción por no haber ejercitado al derecho dentro del término que la ley señala en forma perentoria.
Es obligación del juez o Tribunal apoderado de una litis sobre derechos registrados, una vez sea depositada la notificación de la demanda a la contraparte, informar al Registro de Títulos y a la Dirección Regional de Mensura Catastral correspondiente, la existencia de la misma.
También es obligación del Registro de Títulos correspondiente anotar un asiento sobre el inmueble involucrado en el que se hará constar que el mismo es objeto de un conflicto que se esta conociendo en dicho Tribunal.
La publicidad de la litis sobre derecho registrados, prevista en el articulo 135 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierra y de Jurisdicción Original, tiene por finalidad enterar a los terceros de la situación jurídica por la cual esta atravesando el inmueble, a este tipo de actuación es lo que se denomina oposición, ya que con la misma se prohíbe a un tercero que haga algo en ausencia del oponente.
Es necesario destar que el incumplimiento a esta disposición imperativa del articulo 135 del citado Reglamento, constituye una negligencia por parte del órgano llamado a darle cumplimiento, y en el caso eventual de que dicho incumplimiento afecte a tercero, pues es el órgano encargado en darle cumplimiento compromete sus responsabilidad, que aquellas personas que fueron afectada en sus derechos sin negligencia de su parte y actuando de buena fe, hayan sido perjudicadas con la aplicación de la ley, pueden acudir al fondo de garantía de inmuebles registrados, en virtud de lo dispuesto por el articulo 39 de la Ley de Registro Inmobiliario el cual dispone que es la garantía establecida a los fines de indemnizar aquellas personas que sin negligencia de su parte y actuando de buena fe, hayan sido perjudicadas con la aplicación de la presente ley.
Una vez anotada la litis sobre derecho registrado por ante el Registro de Títulos correspondiente, conforme a las disposiciones preestablecidas en el Reglamento de los Tribunales, los terceros adquirientes son de mala fe, pues no pueden ignorar la oposición inscrita.
El momento procesal en que debe ser ordenada al Registro de Titulo la cancelación de la anotación, donde se hizo constar la litis sobre derechos registrados por parte del tribunal apoderado, es cuando el litigio haya sido decidido; en ninguna fase del proceso el tribunal puede a pedimento de parte ordenar dicha cancelación, ni tampoco puede hacerlo a través de una demanda en referimiento, aun la litis de la cual este apoderado, sea temeraria, improcedente, hay que esperar hasta que el fondo sea decidido y que la sentencia adquiera la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada.

LAS AUDIENCIAS CON MOTIVO A UNA LITIS

La Ley de Registro Inmobiliario en su artículo 60 establece que en aquellos procesos que no son de orden público solo se celebran dos audiencias: la audiencia de sometimiento de pruebas y la audiencia de fondo.
Como las litis sobre derechos registrado no tiene un carácter de orden publico, sino de puro interés privado, las pretensiones del legislador han sido que estos procesos se conozcan de manera sumaria.

LA AUDIENCIA SOBRE EL SOMETIMIENTO DE LA PRUEBA

De conformidad con las disposiciones del artículo 53 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierra y de Jurisdicción Original, las audiencias son fijadas, a solicitud de la parte interesada o de oficio, por el Juez o tribunal. De donde se infiere que el juez apoderado para conocer de una litis sobre derechos registrados, desde el momento en que el demandante deposite en la Secretaria del Tribunal, el acto de notificación de la instancia o demanda, conforma a lo dispuesto por el articulo 30 de la Ley de Registro Inmobiliario, el cual ha sido citado precedente, puede fijar la audiencia sobre el sometimiento de pruebas, la cual deber ser celebrada en un plazo no menor de veinticinco días (25) ni mayor a sesenta (60)días posteriores al apoderamiento del Juez o Tribunal.
Para la audiencia de sometimiento de pruebas las partes deberán ser citadas de conformidad con lo expresado por el artículo 61 de la Ley de Registro Inmobiliario el cual dispone que las partes deban ser citadas para la audiencia mediante acto de alguacil conforme a lo que establece el Código Procedimiento Civil. En virtud de dicho texto legal se coligen los siguiente criterios: a) este texto manda a que sean citadas las partes es decir quien promueva la fijación de la audiencia, no necesariamente tiene que ser notificada por el demandante, es por ello que si el Juez o Tribunal la fijada, deberá notificarle al demandante mediante acto de alguacil la citación para la audiencia, o en consecuencia el juez no puede conocerla en ausencia del demandante; b) el articulo 61 de la citada ley, no es limitativo en el sentido que no distingue a cual audiencia es que deben ser citadas la parte, es decir que si el demandado no comparece a la audiencia de sometimiento de pruebas a la cual fue citado legalmente, el mismo debe ser citado nuevamente la la audiencia del fondo; y c) la citación deben hacerse tal y como lo consagran los artículos 63 al 74 del Código de Procedimiento Civil, y en estos artículos esta establecido el procedimiento para las citaciones prevista por la Ley de Registro Inmobiliario.
En esta audiencia las partes presentaran un inventario escrito, en el que consignaran y anexaran los documentos y demás pruebas en apoyo de sus pretensiones, el demandante en primer termino le dará lectura a su inventario de las pruebas en apoyo de sus pretensiones, el demandante en primer termino le dará lectura a su inventario de las pruebas relativa a los hechos y actos que alegan en apoyo a su demanda, y en segundo lugar el demandado le dará lectura a su inventario de las pruebas en apoyo a su defensa. De este criterio se infiere que no hay la necesidad de acompañar la instancia que se deposita por ante la Secretaria del Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente para conocer la litis sobre derechos registrados, de los documentos que hará valer el demandante.
La Ley de Registro Inmobiliario en la parte in-mide del párrafo 1 del articulo 60, consagra la posibilidad de que el Juez apoderado de la litis requiera cualquier prueba que les resulte inaccesible a la partes y que la misma deba ser ponderada. Este pedimento deberán hacerlo las partes en la audiencia de sometimiento de pruebas, pero para ello es necesario que la parte que hace el pedimento le pruebe al juez o tribunal que ha hecho las gestiones para obtenerla en tiempo oportuno y no ha sido posible, pudiendo el tribunal que ha hecho las gestiones para obtenerla en tiempo oportuno y no ha sido posible, pudiendo el Tribunal requerida en manos de cualquier persona física o moral, o institución publica o privada, y en este sentido el párrafo del articulo 63 del Reglamento de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria dispone que aquellas pruebas que habiendo las podido conseguir el interesado, no las haya obtenido por no realizar los tramites en el tiempo y forma requeridos, no se reputaran inaccesibles.

DIGA LA FORMA DE PRESENTAR LOS MEDIOS DE PRUEBA INCLUYENDO LOS INFORMATIVOS TESTIMONIALES, TIEMPO QUE SE DEBE DEPOSITAR LA LISTA DE TESTIGO Y QUE DEBE CONTENER ESA LISTA

En aquellas litis sobre derechos registrados en que por la naturaleza de los hechos que se pretenden probar, y que sea necesaria admitir las mas amplia libertad de pruebas, como por ejemplo, una demanda en declaración en simulación intentada por un tercero, una demanda en nulidad de un contrato por motivos fraudulentos, o cuando el demandante tiene que establecer la prueba de la mala fe de un tercer adquiriente, entre otras, y el demandante quiere hacer uso de la prueba testimonial, deberá someter una lista de los testigos que quiere que sean escuchado, por lo menos cinco (5) días de la audiencia de sometimiento de pruebas, ya que solo pueden ser escuchados como testigos en una litis sobre derechos registrados, los que figuren en la lista depositada en el plazo establecido por el articulo 80 del Reglamento de los Tribunales, así mismo, la lista depositada debe contener los nombres y apellidos, cedulas de identidad y electoral, profesión, domicilio y residencia de cada testigo, asi como su calidad, relación con el caso y los hechos sobre los cuales puede declarar.
En esta audiencia de sometimiento de pruebas, las partes podrían hacer uso del peritaje como medio de pruebas, previsto por los artículos 65 de la Ley de Registro Inmobiliario y 87 del Reglamento de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, asi como las disposiciones previstas por los artículos 302 al 323 del Código de Procedimiento Civil relativo a los informes de peritos.

COMO Y CUANDO DEBEN PLANTEARSE LOS INCIDENTES (LAS EXCEPCIONES, MEDIOS DE INADMISION, ETC.)

De acuerdo con el articulo 65 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original, modificado por la Resolución No. 1737-2007, de fecha 12 de julio del año 2007, dictada por la Suprema Corte de Justicia los medios de excepción deberán ser presentados a pena de inadmisibilidad de forma simultanea y en la audiencia de sometimiento de pruebas. De donde se infiere que la parte que plantea un medio de excepción relativo a la irregularidad del procedimiento deberá presentarlo uno por uno, y no esperar que el Juez o Tribunal falle el primero, para luego presenta el Segundo o los demás, porque entonces depspues del primero que es presentado los demás si no se presentan de forma simultanea, resultan inadmisible por extemporáneo.
De conformidad con el artículo 66 del Reglamento de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria en esta audiencia de sometimiento de pruebas quedara fijada por el Juez o Tribunal la audiencia sobre el fondo, en un plazo no mayor de Treinta días (30).
Es oportuno destacar el hecho de que hay muchos litigantes que pretenden que si las partes se ponen de acuerdo en concluir al fondo en la audiencia de prueba pueden hacerlo, bajo el alegato de que la litis sobre derecho registrado son de interés privado y de que las pretensiones del legislador son que las litis sobre derechos registrado sean conocidas en dos audiencias, atreviéndose a señalar solo es solo una de las pretensiones del legislador, nosotros estamos en desacuerdo con ese criterio, toda vez que la Ley de Registro Inmobiliario es una ley de procedimiento, la cual ha consagrado dos tipos diferentes de audiencias para las litis que se encaminan por ante los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria, que son la audiencia del sometimiento de prueba y la audiencia de fondo, pretender que por un acuerdo de las parte se pueda suprimir una de estas audiencias, se estaría violando el principio de inmediación del proceso, ya que el juez no puede sustituir el procedimiento, puesto que si bien es cierto que la litis sobre derechos registrado es de puro interés privado, no es menos cierto que el procedimiento instituido y reglamentado por la ley de registro inmobiliario es de orden publico, ya que siendo las leyes de procedimiento de aplicación de interpretación restrictiva, no es posible que un acuerdo de parte pueda sustituir una fase del proceso, y en ese sentido el principio V de la citada ley establece que en relación con derechos registrados ningún acuerdo entre partes esta por encima de la Ley de Registro Inmobiliario.

LA AUDIENCIA SOBRE EL FONDO DEL CASO

En la audiencia sobre el fondo las partes deberán presentar sus alegatos y depositar sus conclusiones escritas; así mismo, en esta fase del proceso también se podrán presentar los medios de inadmisión que se consideren oportunos, en virtud del párrafo del articulo 65 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierra y de Jurisdicción Original, modificado por la Resolucion No. 1737-2007 de fecha 12 de julio del 2007, distadas por la Suprema Corte de Justicia, el cual dispone que los medios de inadmisión pueden ser propuestos en todo estado de causa, de conformidad con lo establecido en el articulo 45 de la ley No. 834 de 1978.

Cuando el legislador sostiene que en la audiencia sobre el fondo las partes presentaran sus alegatos, de esta expresión se desprende que los alegatos de las partes deberán ir en torno a las pruebas depositadas en la audiencia celebrada para esos fines, es decir, en la primera audiencia; documentos que no hayan sido depositados en esa fase del proceso, los mimo no pueden ser ponderado por el juez o tribunal.

En esta audiencia también se pueden tomar medidas de carácter provisional y medidas interlocutorias que puedan o no prejuzgar el fondo de la litis, a pedimento de parte o aun de oficio por el juez, según las deposiciones previstas por los artículos 32 y 33 de la Ley de Registro Inmobiliario. Estas medidas previstas en la ley, son la que en materia civil ordinaria se denominan sentencias preparatorias, es decir, aquellas medidas dictadas por el tribunal para poner el expediente en condiciones de ser fallado, o mas bien aquellas que no dejan ver a favor de quiel el juez o tribunal va a decidir, porque las mismas prejuzgan el fondo de la litis, porque las mismas ordenan prueba, verificación o tramite de sustentación; las cuales están previstas por los artículos 451 y 452 del Código Procedimiento Civil.

Es necesario destacar que por los resultados que se desean obtener al dictar una sentencia se establece su naturaleza, esto es, si es una sentencia preparatoria o interlocutoria. Y de dicho fin perseguido se puede o no interponer el recurso de apelación correspondiente, ya que las medidas provisionales dictadas por los jueces de los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria son recurribles conjuntamente con la sentencia definitiva por ante el Tribunal Superior de Tierras correspondiente; en cambio las medidas interlocutorias son recurribles independiente mente de la sentencia definitiva.

Además de presentar sus alegatos las partes deberán depositar sus conclusiones escritas ye n caso de que el tribunal le otorgue plazos a las partes que han concluido en esta audiencia par aque produzcan escritos sustentativos de las misma, deberán hacerlo de conformidad con lo contemplado por el articulo 67 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierra y de Jurisdicción Original, el cual dice que las partes en los escritos ampliatorios solo podrán desarrollar las conclusiones vertidas en audiencia, siendo requisitos para su recepción en la Secretaria del Despacho Judicial correspondiente, que se anexe al mismo el acto de notificación del escrito producido a la contraparte.

Del referido texto legal se infiere que las conclusiones que el juez o tribunal tomara en cuanta son las producidas en la audiencia, puesto que los debates quedan cerrados el dia en que se le dieron lectura a las conclusiones sobre el fondo, ya que si una de las partes pretende ampliar esas conclusiones debe hacerlo en base a los motivos, pero nunca en cuanto al dispositivo, ya que los debates tanto por ante los Tribunales de la Jurisdiccion Inmobiliarias, como por ante los tribunales de la jurisdicción ordinaria, quedan cerrdos cuando las partes han concluido al fondo.

En ese sentido la Suprema Corte de Justicia se ha pronunciado de la manera siguiente: los medios de inadmisión con los cuales un adversario puede hacer declarar al otro inadmisible en su demanda, sin examen al fondo, si bien pueden ser propuestos en todo estado de causa, y los jueces pueden invluso promoverlos de oficio cuando resulten de la falta de interés o cuando tengan un carácter de orden publico, esto no pueden ser acogidos por ellos cuando son propuestos por una de las partes en sus escritos ampliatorios, pues la parte que se pretende inadmisible no tiene oportunidad  de defenderse contra aquella, es decir, que pueda ser promovida en todo estado de causa, pero de forma contradictoria, antes del cierre de los debates, lo que no ocurrió en la especie, y en consencuencia, procede casar la sentencia impugnada. Cas.16 de octubre del 202, B.J. 1103 pags. 275-281.

BIBLIOGRAFIA

Derecho Procesal para la Jurisdicción Inmobiliaria – Mag. Víctor Santana PolancoLey de Registro Inmobiliario 108-05Código de Procedimiento CivilReglamento de los Tribunales de Tierra